Comité consultatif 01-04-25

Synthèse du comité consultatif du 1er avril 2025. 

Participants : 

• Pour la municipalité : Monsieur da Silva, Madame Greuzat, Monsieur Parodi
• Pour les associations : 
  • RCSA : A Angeloski, F Bouquignaud, M Louchard
  • Chaâlis Environnement : F de Valois, P Brion
• Invités : MM J Loison et M Lamotte : architectes pour le projet Cofane.

1. Projet COFANE
Présentation par les architectes de la dernière version de leur projet d'un ensemble immobilier sur l'emplacement actuel de l'usine COFANE. 
Ci-après, synthèse de leur présentation :

• Le projet COFANE est confronté à des défis complexes, notamment la réglementation thermique seuil 2025, le coût élevé du foncier et les contraintes techniques liées au prix de la construction. De plus, les prix de vente, en partie sociaux, imposent une densité spécifique à l'opération. Initialement estimée à une centaine de logements en phase de pré-esquisse, cette densité a été revue à la baisse.
• Caractéristiques du Projet et Typologie des Logements
  Le projet COFANE prévoit une surface de plancher (SDP) de 5 670 m², résultant d'une réduction par rapport à une estimation initiale de 7 000 m². Cette surface permettra la construction d'environ 83 logements, incluant 9 maisons individuelles. La typologie des logements privilégie les habitations familiales, avec une faible proportion de petits logements (21 sur 83). Les logements proposés sont majoritairement des T3 et T4, répondant à une demande de logements traditionnels et spacieux.
• Intégration dans l'Environnement Pavillonnaire
  Le terrain, situé dans un contexte pavillonnaire et éloigné de la gare, nécessite une approche délicate de la densité. Pour éviter un effet de masse trop important, le projet recherche un équilibre architectural qui respecte l'échelle domestique du quartier. Cela se traduit par des façades fragmentées, des volumes variés en hauteur et des patios végétalisés en pleine terre, créant ainsi des creux et des espaces verts.
• Préservation de l'Histoire du Site et Opportunités Locales
  Un élément essentiel du projet est la conservation d'une partie des toitures en sheds, caractéristiques du site, afin de préserver l'histoire industrielle des lieux. Deux travées sur trois ont été conservées au nord du terrain. De plus, le projet offre l'opportunité à certains propriétaires de parcelles voisines de réaliser des divisions parcellaires pour construire une ou deux maisons, favorisant ainsi une évolution douce du tissu urbain.
• Volumétrie et Phase AP
  La volumétrie du projet a été pensée pour s'intégrer harmonieusement avec les toitures en sheds conservées. Les bâtiments collectifs sont positionnés de manière à minimiser les vues directes sur le voisinage. La phase AP (Avant-Projet) a permis d'affiner le système constructif et de définir les orientations architecturales du projet, tout en tenant compte des contraintes et des opportunités du site.
• Répartition et Typologie des Logements Sociaux
  L'opération est menée par un organisme de logement social. La majorité des petits immeubles avec patios seront des logements sociaux. Les maisons individuelles et quelques logements locatifs intermédiaires (LLI) ne seront pas des logements sociaux. La répartition précise des quotas de logements sociaux n'est pas encore définitive, mais l'objectif est de répondre à une diversité de revenus. Les LLI, correspondant à l'ancien logement abordable, visent à accueillir une large part de la population, y compris les jeunes ménages.
• Communication et Transparence avec les Associations et Riverains
  L'équipe du projet s'engage à maintenir une communication transparente avec les associations et les riverains. Des présentations publiques seront organisées à chaque étape importante du projet, en suivant le processus défini par la commune. La restitution de l'Avant-Projet Sommaire (APS) est prévue pour le 16 avril, et des tests de façade et des études d'ambiance sont en cours. La prochaine étape sera la présentation de l'Avant-Projet Détaillé (APD), dont la date n'est pas encore fixée.
• Mise à Disposition des Documents et Consultation du Public
  Les documents relatifs au projet seront mis à disposition du public après une concertation suffisante et lorsque les plans seront suffisamment avancés. La consultation des documents se fera via les termes définis par la commune.

=> Nous restons vigilants à propos de l'évolution de ce dossier. 

2. Projet Sauvières phase 2
Un appel à projet a été lancé auprès d'architectes et promoteurs sur la base d'un cahier des charges établi par la municipalité comportant une douzaine de pavillons individuels et 20 places de parking.
Accès à cet ensemble depuis la rue de Dampmart, après démolition de la rue de Dampmart.
La maison meulière du 75 rue de Dampmart fait partie du lot et sera également détruite (bien trop enfdommagée suite à sa période de squat).
La réception des projets est prévue fin mai pour sélection du projet à retenir puis signature des promesses de vente courant septembre pour dépôt ultérieur du permis de construire.
Il reste à espérer que nous trouverons un couple architecte - promoteur prêt à s'engager dans cette opération sur le critère de l'équilibre financier de l'opération.
=> Affaire à suivre de près également.

3. Travaux rue de Dampmart
Rien de bien nouveau à ce sujet que nous suivons au quotidien.
L'achèvement des travaux est toujours prévu pour la fin de l'année avec l'engagement de l'installation des 33 places de stationnement et la reconfiguration du rond point en sortie de Dampmart. 
=> Nous avons réclamé un plan actualisé de l'aménagement global de la rue, incluant la disposition des places de stationnement et des aménagements en bordure de la voie ferrée. Dans cette attente ...
Des démarches initiées par nos soins doivent être poursuivies auprès de la SNCF pour l'entretien des panneaux d'affichage et des bordures du parking Avize.

4. Refus de validation de la modification du PLU

• Avis du Commissaire Enquêteur et Modification du PLU
  Le commissaire enquêteur a émis un avis défavorable concernant la modification du Plan Local d'Urbanisme (PLU). Cette décision est jugée surprenante compte tenu de la nature de la modification envisagée.
• Réponse de la DST et Points Abordés
  La Direction des Services Techniques de Thorigny (DST) a transmis sa réponse, laquelle portait sur trois sujets distincts :

Gestion de l'Emplacement Réservé Rue de Claye
Concernant l'emplacement réservé numéro 17 de la rue de Claye, il semblerait qu'il ait été initialement maintenu. Cependant, il a été décidé de le retirer, ce qui ouvre désormais la possibilité aux promoteurs de construire sur cette parcelle.

Acquisition de Garages, rue du Clos Madame
La situation des garages situés rue du Clos Madame a également été examinée. Ces garages appartenaient à un particulier qui souhaitait vendre un ensemble de 18 boxes. Une proposition d'acquisition de ces garages par la ville avait été envisagée en anticipation des futurs travaux liés à l'Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) des Bords de Marne.

Statut d’une « Maison Remarquable »
Un point concernait une maison considérée comme remarquable. La personne propriétaire de cette maison ne souhaitait pas qu'elle soit classée comme telle. Par ailleurs, un article du code de l'urbanisme définissant plus largement le critère d'une maison remarquable et du terrain associé pourrait être utilisé si besoin.

• Objectif d'Adoption du PLU et Perspectives d'Évolution
  L'objectif principal est de parvenir à l'adoption de cette modification du PLU au mois de juin. Dans cette perspective, l'opportunité de passer ultérieurement à une nouvelle révision du PLU a été examinée.
  L'objet de cette future révision serait de pouvoir mieux encadrer les projets des promoteurs, en particulier dans les zones pavillonnaires, afin de maîtriser leur "appétit" foncier.